Réinvestissez le fruit de votre apport- cession dans l'immobilier.
Althos a sélectionné pour vous les meilleurs fonds immobiliers éligibles au remploi d'apport-cession : accédez aux leaders des opérations immobilières pour un réinvestissement diversifié sur des dizaines de projets.
Pourquoi opter pour des fonds Immobiliers de réinvestissement ?
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Meilleure diversification
En mutualisant les capitaux des investisseurs, les fonds vous permettent d’accéder à des projets immobiliers de grande envergure, diversifiés géographiquement et sectoriellement : immobilier résidentiel, commerce, logistique, bureaux....
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Performances moyennes supérieures
Grâce à leurs expertises et aux synergies permises par la taille des capitaux engagés, les maisons de gestion que nous sélectionnons proposent des rendements cibles en moyenne plus élevés que l’immobilier traditionnel.*
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Maîtrise du risque
Investir dans un fonds d'immobilier éligible au remploi permet à l’investisseur de déléguer le travail de sélection des projets ainsi que la gestion immobilière, tout en minimisant le risque de requalification qui pourrait annuler l'avantage fiscal offert par l'apport cession.
* Investir dans un fonds d'actifs non cotés comporte un risque de perte en capital.
Des opérations de marchand de biens et de promotion immobilière diversifiées.
Les opérations de marchand de biens sont considérées comme une activité commerciale créant de la valeur et respectent donc les conditions de l’article 150-0 B ter. Il s’agit par exemple d’achat d’immeubles entiers pour les revendre ensuite à la découpe, ou encore de réhabilitation/transformation d’immeubles vétustes pour la zone dans laquelle ils se situent.
Comment les projets immobiliers sont-ils sélectionnés par les maisons de gestions partenaires ?
Chaque année, les maisons de gestion partenaires d'Althos reçoivent des milliers de candidatures pour intégrer leurs fonds d'investissement. Les critères mis en place pour décider d'un investissement sont rigoureux. En voici quelques-uns.
Analyse du Marché et Identification des Opportunités :
- Recherche de Marché : Examiner les tendances du marché immobilier, incluant la demande et l'offre dans différentes zones géographiques.
-Identification des Opportunités : Rechercher des propriétés sous-évaluées ou des zones en développement susceptible de connaître une appréciation de valeur.
Analyse Financière :
-Budget : Estimer le coût total du projet, y compris l'achat, la rénovation, les frais juridiques et autres dépenses.
-Rentabilité : Calculer les rendements potentiels et les comparer aux risques et aux investissements nécessaires.
Analyse Juridique et Réglementaire :
-Contrôles Réglementaires : Examiner les règlements de zonage, les restrictions, et les possibles problèmes légaux.
-Due Diligence : Réaliser une due diligence approfondie pour s'assurer qu'il n'y a pas de problèmes juridiques non identifiés.
Évaluation de l'Emplacement :
-Accessibilité et Connectivité : Évaluer la facilité d'accès et la proximité aux infrastructures essentielles (transports, commerces, services).
-Potentiel de Croissance : Analyser les projets futurs dans la région qui pourraient augmenter la valeur de la propriété.
Évaluation du Bien :
-Inspection de la Propriété : Vérifier l'état du bâtiment, les besoins de rénovation ou de mise aux normes.
-Potentiel de Valorisation : Évaluer le potentiel d'amélioration ou de reconfiguration de la propriété pour augmenter sa valeur.
Aperçu des autres options de remploi dans l'immobilier
Il existe d'autres options pour réinvestir son apport-cession dans l'immobilier. Althos ne conseille pas ses options car porteuses de risques souvent bien supérieurs aux rendements potentiels.
1. Devenir soi-même marchand de biens
Le cédant ne choisira cette option que s’il estime avoir une bonne maîtrise de son projet immobilier et s’il peut évaluer correctement sa rentabilité future.
En effet, en choisissant d’investir en direct, il contrôle davantage la nature et la durée de son investissement. En revanche, le fait d’investir en direct de la holding vers une ou plusieurs sociétés implique un risque accru : le nombre d’opérations est réduit, la diversification est donc moindre.
Le fait de bien choisir l’investissement repose également entièrement sur la décision du cédant.
2. Investir dans des immeubles pour une utilisation commerciale personnelle
Si l’investisseur souhaite financer des locaux qui seront exploités par sa holding ou l’une de ses filiales, il peut alors utiliser son produit de cession et rester éligible au dispositif de l’apport-cession.
Cette solution est à considérer si l’investisseur a une idée précise d’un projet qu’il peut mettre en place et maîtriser pour en dégager une rentabilité. Il doit prouver à l’administration fiscale que les locaux financés sont vraiment dédiés à l’exploitation de l’activité commerciale.
3. Investir dans une entreprise imposée à l’Impôt sur les Sociétés qui se consacre à l’immobilier
Le cédant peut également réinvestir dans une entreprise commerciale, soumise à l’IS, qui investit, entre autres, dans des SCI.
Là encore, la nature de l’activité de l’entreprise doit avant tout être économique pour rester éligible à l’apport-cession. Dans ce cas précis, l’apporteur pourra bien anticiper les rendements, mais le risque principal est de perdre le bénéfice du report si ce montage est jugé non-éligible au regarde l’article 150 0 B ter.
FAQ : tout savoir pour réinvestir dans des fonds d'immobilier
Q : Quelle est la durée typique d'un investissement dans ces fonds ?
La durée d'investissement varie selon le fonds. Certains fonds ont une durée de vie fixe (par exemple, 6 ans), tandis que d'autres peuvent être des fonds perpétuels, offrant une flexibilité accrue en termes de timing d'investissement et de sortie.
Q : Est-il possible de retirer son investissement avant la fin de la durée prévue ?
Cela dépend de la structure du fonds. Certains fonds sont fermés et ne permettent pas de retraits avant la fin de la période d'investissement, tandis que d'autres, dits Evergreen, peuvent offrir une certaine liquidité.
Q : La gestion de son propre patrimoine immobilier peut-il être eligible aux conditions des 150-0 b ter ?
L’article 150-0 B ter du CGI indique que les activités de gestion de son propre patrimoine immobilier sont exclues. Seules les opérations immobilières considérées comme activités commerciales et créant de la valeur sont en mesure de respecter les conditions de l’article 150-0 B ter.
Q : Quelles sont les formes juridiques de ces fonds ?
On peut noter les formes juridiques suivantes :
- FCPR (Fonds Communs de Placements à Risques),
- FPCI (Fonds Professionnels de Capital-Investissement),
- SLP (Sociétés de Libre Partenariat)
- SCR (Sociétés de Capital-Risque)
Q : Quel est le montant d'investissement minimum pour avoir accès aux fonds de réinvestissement et aux conseils d'Althos ?
Chez Althos, nous fixons le seuil d'investissement à 500 000 euros pour offrir à nos clients un accès privilégié à des fonds d'investissement de premier ordre en respectant les principes de diversification patrimoniale. Ce montant minimum nous permet aussi de fournir une gamme complète de services de gestion de patrimoine sur-mesure.
