Pourquoi investir dans un Club Deal ?
- Constance
Investir dans un Club Deal immobilier est une stratégie de diversification intéressante pour se couvrir des aléas des marchés financiers. - Rendement
Investissez dans des biens d’exceptions pour générer des rendement potentiellement bien supérieurs aux autres actifs. - Fiscalité
Certains Club Deal peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu [IR], voire d’impôt sur la fortune immobilière [IFI].
Qu’est-ce qu’un Club Deal ?
Un Club Deal est un groupement d’investisseurs qui unissent leur capacité d’achat et participent collectivement à des levées de fonds qui leurs seraient individuellement inaccessibles [actifs pouvant atteindre plusieurs dizaines de millions d’euros].
Depuis quelques années l’investissement en Club Deal s’ouvrent aux épargnants non professionnels.
La structure juridique d’un Club Deal est généralement celle d’une société par actions simplifiées [SAS] ou d’une société civile immobilière [SCI], au sein desquelles chaque investisseur a un statut d’associé.
Un Club Deal peut compter jusqu’à une centaine de participants.
Qui peut investir dans un Club Deal ?
Le private equity s’intéresse aux projets dont le financement est effectué dans des entreprises et biens non cotés, notamment immobiliers. C’est un mouvement en plein développement porté par des intermédiaires privés, notamment les Club Deals.
Il n’y a pas de règles définissant les investisseurs pouvant adhérer à un Club Deal.
Particuliers et investisseurs qualifiés peuvent y investir à deux conditions : avoir un projet commun et disposer d’un patrimoine financier suffisant.
Dans quoi investissent les Club Deal ?
L’investissement en Club Deal peut concerner différentes classes d’actifs :
- immobilier d’entreprise [acquisition d’immeubles et de plateaux de bureaux, réhabilitations immobilières, activités d’hébergement et de services],
- hôtellerie, restauration,
- immobilier résidentiel,
- fonds de commerce,
- acquisition de parts au sein de petites et moyennes entreprises disposant d’un potentiel de croissance.
Ces actifs concernent la France et les pays d’Europe.
En grande majorité, les investisseurs préfèrent les projets orientés vers l’acquisition d’actifs immobiliers, qui sont plus rémunérateurs mais aussi plus chers. Via un Club Deal immobilier, on accède plus facilement à ces actifs réservés jusqu’alors à des institutionnels, banques et courtiers.
Apparenté au private equity, ce type d’opérations recherche une rentabilité importante mais comporte des risques [les opérations immobilières peuvent connaître des aléas] et s’adresse avant tout à des investisseurs qualifiés.
Le ticket d’entrée minimum est supérieur à 100.000 euros, parfois beaucoup plus, et c’est pourquoi le choix de la société de gestion porteuse du projet sur lequel on souhaite investir doit être effectué en toute connaissance de cause : objectif clair, expertise du sourcing des actifs, ingénierie du financement, savoir-faire en matière de gestion et d’exploitation.
A noter : contrairement à un fonds d’investissement traditionnel, un Club Deal n’est pas réglementé par l’autorité des marchés financiers [AMF], l’exploitant n’étant pas contrôlé.
Pour financer ces actifs, il est possible d’ajouter aux fonds propres versés par les investisseurs un crédit bancaire obtenu directement par la structure juridique.
Comment investir dans un Club Deal ?
1. Tout d’abord il faut trouver le Club Deal qui vous convient. Pour cela nous sélectionnons les meilleurs opportunites : accédez aux offres exclusives.
2. Pour ce qui est de la partie administrative, les épargnants peuvent investir de deux façons :
- – acquérir des actifs directement dans le registre nominatif de la société gestionnaire du Club Deal [avantage : pas de frais de tenue de compte ni de droits de garde],
- – acquérir des actifs via un compte-titres spécifique.
On peut aussi loger ces titres au sein d’une enveloppe de détention type PEA ou PEA PME, sous certaines conditions car les actifs non cotés n’entrent normalement pas dans le cadre d’un plan d’épargne destiné à être investi en bourse : un seul PEA par contribuable, versements plafonnés à 150.000 euros [75.000 euros supplémentaires pour le PEA-PME].
Cycle d’investissement d’un Club Deal
La durée de vie d’un Club Deal est déterminée au moment de la souscription et est en général définie pour une période de 10 à 15 ans.
Après création de la société gérante, une levée de fonds est organisée auprès des co-investisseurs [tour de table] qui lui transfèrent les fonds, puis le sous-jacent est acquis et répartis en titres.
On distingue deux grandes catégories :
- les clubs deals de distribution de revenus réguliers : la rémunération de l’investissement est issue de la perception des loyers payés par les locataires,
- les clubs deals de capitalisation où le rendement n’intervient qu’au terme de l’opération, par la plus-value générée au moment de la revente des actifs.
Le cycle dépend bien évidemment de la nature des actifs immobiliers : qualité, rareté, emplacement, prix d’acquisition, volume des loyers, solidité financière des locataires, …
A noter : le fonctionnement détaillé de l’organisation d’un Club Deal est connu de ses seuls actionnaires : clauses générales, clauses sur les cessions et les transferts des parts, règles de gouvernance sont précisées au démarrage de l’opération. C’est ce qu’on appelle le pacte d’actionnaires. Aussi des assemblées générales sont organisées périodiquement donnant aux associés /actionnaires une place prépondérante dans la gouvernance de la société [sans pour autant en assumer la gestion] à travers leur droit de regard sur les grandes décisions.
Quels sont les rendements potentiels d’un Club Deal ?
La rentabilité des Clubs Deals est souvent très intéressante, mais variable selon les projets : entre 7% et plus de 10%.
Bien sûr il faut rappeler que ces rendements potentiels sont en contrepartie d’un prise de risque, notamment de perte en capital.
D’autres éléments sont à considérer :
- – les levées de fonds sont souvent importantes, souvent de plusieurs millions d’euros,
- – l’utilisation d’un emprunt immobilier [crédit in fine, crédit amortissable] permet de doper la rentabilité de l’investissement grâce au mécanisme de l’effet levier,
- – les frais sont assez faibles [entre 0% et 5%] et servent à rémunérer le travail d’analyse de la société de gestion.
Quelle est la fiscalité d’un Club Deal ?
La fiscalité dépend de la structure fiscale de la société de gestion portant le Club Deal. C’est donc une question sur-mesure impliquant une réponse spécifique pour l’investisseur.
Par ailleurs, certains projets peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu [IR], voire d’impôt sur la fortune immobilière [IFI].
Lorsque les parts et actions d’un Club Deal sont logées dans un PEA ou PEA-PME, les produits de cession sont exonérés au-delà de la 5ème année, à condition de ne pas dépasser le plafond maximum de 225.000 euros et que la société de gestion soit une SARL ou une SAS.
Note : il est aussi possible d’investir dans un Club Deal dans le but d’un remploi d’apport-cession.
Quels sont les risques d’un investissement en Club Deal ?
Il faut savoir évaluer chaque risque :
- la nature du sous-jacent doit présenter un intérêt en terme de location ou de plus-value à la revente pour être rémunérateur [sinon risque de perte en capital],
- la capacité du gérant à manager l’opération doit être démontrée [voir son expérience en opérations similaires],
- les risques de l’immobilier doivent être évalués : vacances locatives, frais supplémentaires, volatilité du marché immobilier [étude sur facteurs comptables et micro économique seulement, la subjectivité n’étant pas de mise].
